【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)每一季均與政治大學(xué)地政系林左裕教授合作調(diào)查臺(tái)灣CCIM商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)，2024年4月2日公布2024年第一季臺(tái)灣CCIM商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信心指數(shù)(ICI)調(diào)查的總平均指數(shù)為112.97點(diǎn)，與前一季相較上升5.90點(diǎn)(2024Q1：107.07)。
 
四項(xiàng)指標(biāo)皆較2023年第四季上升，皆為「偏向樂(lè)觀」之信心水準(zhǔn)
 
本次調(diào)查中，四項(xiàng)指標(biāo)皆較2023年第四季上升(辦公室、店面、土地開(kāi)發(fā)、總體經(jīng)濟(jì))。顯示不論是對(duì)於辦公室、店面、土地開(kāi)發(fā)、或是總體經(jīng)濟(jì)皆為「偏向樂(lè)觀」之信心水準(zhǔn)。
(1)信心最高的指標(biāo)為「土地開(kāi)發(fā)」，在本次調(diào)查中為126.44點(diǎn)，相較前一季上升5.39點(diǎn)(2023Q4：121.05)。
(2)信心居次的指標(biāo)為「辦公室」，在本次調(diào)查中為119.83點(diǎn)，相較前一季上升8.32點(diǎn)(2023Q4：111.51)。
(3)信心居第三的指標(biāo)為「總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境」，在本次調(diào)查中為112.50點(diǎn)，相較上一季上升1.64點(diǎn)(2023Q4：110.86)。
(4)信心居第四的指標(biāo)為「店面」，在本次調(diào)查中為93.10點(diǎn)，雖為本季最低之指標(biāo)，但仍較前一季上升了8.23點(diǎn)(2023Q4：84.87)
 
另因旅館較不屬於典型商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，於本指數(shù)計(jì)算中並未將其列入總指數(shù)之計(jì)算，但仍對(duì)其進(jìn)行調(diào)查及個(gè)別發(fā)布?！嘎灭^」之投資信心在本次調(diào)查中為113.36點(diǎn)，較前一季上升2.18點(diǎn)(2023Q4：111.18)。與前季相同，仍維持在「偏向樂(lè)觀」的信心水準(zhǔn)。
 
土地開(kāi)發(fā)信心指數(shù)，北、中、南皆呈上升趨勢(shì)
 
而全臺(tái)三大都會(huì)之土地開(kāi)發(fā)信心指數(shù)中，北部、中部及南部地區(qū)皆呈上升趨勢(shì)。其中南部地區(qū)信心指數(shù)最高，為129.31點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果上升了5.63點(diǎn)(2023Q4：123.68)；開(kāi)發(fā)信心居次的地區(qū)為北部，信心指數(shù)為125.86點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果上升10.07點(diǎn)(2023Q4：115.79)；中部地區(qū)信心指數(shù)為124.14點(diǎn)，較前一季調(diào)查結(jié)果上升0.46點(diǎn)(2023Q4: 123.68)。
 
另可將本指數(shù)分為短期(三個(gè)月)、長(zhǎng)期(一年)之信心，短期之信心指數(shù)為112.46點(diǎn)，長(zhǎng)期之信心指數(shù)為112.61點(diǎn)，兩者幾無(wú)差異，表示CCIM認(rèn)為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)短期或長(zhǎng)期投資可能沒(méi)有太大變化。
 
林知延：發(fā)展?jié)u漸往北部地區(qū)外的潛在地區(qū)移動(dòng)
 
CCIM臺(tái)灣不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)林知延指出，因應(yīng)電價(jià)調(diào)漲預(yù)期會(huì)拉高通膨水準(zhǔn)，故在三月的央行理監(jiān)事會(huì)議中，決議升息半碼，以通膨來(lái)看，若過(guò)高屬於短期現(xiàn)象就還好，主要還是要以全年的通膨率為主。在土地開(kāi)發(fā)信心指數(shù)中，在本季度的數(shù)據(jù)中連續(xù)兩季位居首位，其中以中南部為最高，顯示我們的發(fā)展?jié)u漸往北部地區(qū)外的潛在地區(qū)移動(dòng)，這對(duì)於整體不動(dòng)產(chǎn)投資環(huán)境來(lái)說(shuō)起到加分作用。
 
李誠(chéng)慶：實(shí)體零售據(jù)點(diǎn)租賃與買(mǎi)賣(mài)需求逐漸加溫
 
在零售市場(chǎng)方面，瑞普萊坊零售暨飯店不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)部資深總監(jiān)暨CCIM投資師李誠(chéng)慶表示，零售業(yè)的「體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)?型態(tài)突破先前因疫情與電子商務(wù)推波助瀾造成「線上經(jīng)濟(jì)?一枝獨(dú)秀而實(shí)體店面大幅空置的現(xiàn)象，近二季度以來(lái)實(shí)體零售據(jù)點(diǎn)在商用不動(dòng)產(chǎn)租賃與買(mǎi)賣(mài)需求逐漸加溫；由行政院主計(jì)處2023年批發(fā)、零售及餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)實(shí)況調(diào)查報(bào)告中得知，年零售業(yè)營(yíng)業(yè)收入之年增率為7.4％，而餐飲業(yè)之業(yè)營(yíng)業(yè)收入之年增率達(dá)18.9％，品牌餐飲的據(jù)點(diǎn)擴(kuò)充成為各商圈獨(dú)立店及百貨商場(chǎng)招商中之要角，好比總樓地板面積達(dá)3.62萬(wàn)坪的臺(tái)北大巨蛋SOGO CITY商場(chǎng)，其中D區(qū)(大巨蛋外圍餐廳)招徠的14家特色品牌餐飲將於2024年六月開(kāi)幕；而大型百貨業(yè)者如新光三越、遠(yuǎn)東百貨、微風(fēng)百貨在既有商場(chǎng)的櫃位改裝調(diào)整亦積極招徠國(guó)內(nèi)外優(yōu)質(zhì)餐飲品牌。
 
在旅館市場(chǎng)方面，李誠(chéng)慶指出國(guó)旅市場(chǎng)蓬勃，依觀光局統(tǒng)計(jì)，2023臺(tái)灣旅宿業(yè)營(yíng)收創(chuàng)新高仍漲價(jià)，國(guó)內(nèi)觀光旅館每晚平均房?jī)r(jià)年增率達(dá)14.4％，旅宿業(yè)整體營(yíng)收已超越疫情前表現(xiàn)，交通部觀光署2024年訂定1000萬(wàn)人次國(guó)際觀光客來(lái)臺(tái)目標(biāo)；2023年起包含八里福朋喜來(lái)登酒店、臺(tái)北漢來(lái)大飯店、宜蘭凱渡廣場(chǎng)酒店、臺(tái)中勤美洲際酒店、日月潭力麗溫德姆、煙波花蓮太魯閣山闊館等優(yōu)質(zhì)酒店陸續(xù)開(kāi)幕，國(guó)內(nèi)與國(guó)際優(yōu)質(zhì)旅館品牌競(jìng)相以多元產(chǎn)品型態(tài)插旗臺(tái)灣北、中、南的都會(huì)及遊憩區(qū)域，將帶動(dòng)旅館不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易、土地開(kāi)發(fā)與大面積旅宿不動(dòng)產(chǎn)租賃市場(chǎng)。
 
劉慧華：預(yù)估2024年商辦租金成長(zhǎng)幅度將縮小
 
A辦租金持續(xù)成長(zhǎng)得益於日漸明朗的辦公室升級(jí)趨勢(shì)，企業(yè)對(duì)於遷往品質(zhì)較佳地段更好的辦公大樓意願(yuàn)更勝以往。REMAX瑞麥地產(chǎn)顧問(wèn)暨CCIM投資師劉慧華指出，近期辦公室市場(chǎng)上外國(guó)企業(yè)較本土企業(yè)在租賃策略上更顯積極，產(chǎn)業(yè)類(lèi)別中以科技業(yè)及專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)的租戶較為活躍。2024年上半年將有三棟辦公大樓完工，臺(tái)北市中心辦公室市場(chǎng)將增添約27,400坪的全新可租賃空間，尚屬可控的新供給總量體，面對(duì)日漸升溫的搬遷需求，市中心辦公室平均空置率將不致於超過(guò)6％。短期內(nèi)多數(shù)房東在談判上仍保有相對(duì)優(yōu)勢(shì)，然預(yù)估2024年商辦租金成長(zhǎng)幅度將縮小，主要由頂級(jí)商辦大樓的新租賃交易所帶動(dòng)。
 
劉清痕：新南向的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)吸引國(guó)際資金進(jìn)入
 
面對(duì)全球供應(yīng)鏈重組，國(guó)際投資活動(dòng)消長(zhǎng)，在新南向國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)方面，吉家網(wǎng)不動(dòng)產(chǎn)國(guó)際事業(yè)部執(zhí)行長(zhǎng)暨CCIM投資師劉清痕指出，全球經(jīng)濟(jì)充滿變數(shù)，通貨膨脹與地緣政治風(fēng)險(xiǎn)等因素都造成風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)相倚，使得新南向的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)吸引國(guó)際資金進(jìn)入。其中，以經(jīng)濟(jì)高速成長(zhǎng)聞名的越南吸引了無(wú)數(shù)目光，值此同時(shí)投資者仍需警惕其利率上揚(yáng)和房產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩的隱患。另一方面，泰國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)成熟，擁有較穩(wěn)定的投資環(huán)境，然而泰國(guó)近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)力道放緩與政治不穩(wěn)定可能會(huì)影響投資者的信心。菲律賓則因人口紅利及穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而成為具吸引力的市場(chǎng)，菲國(guó)政府持續(xù)投資基礎(chǔ)設(shè)施，帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，是相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的投資選擇，惟需關(guān)注菲國(guó)的自然災(zāi)害和社會(huì)貧困問(wèn)題。劉清痕指出新南向國(guó)家多元又充滿機(jī)會(huì)，值得投資者關(guān)注與考量自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，留意區(qū)域政治經(jīng)濟(jì)情況，以確保投資的安全性和盈利潛力。
 
林左裕：商用不動(dòng)產(chǎn)預(yù)期樂(lè)觀的指數(shù)上升中
 
主持ICI指數(shù)調(diào)查的政大地政系林左裕教授指出，受惠於AI浪潮下相關(guān)產(chǎn)業(yè)股價(jià)屢創(chuàng)新高的?財(cái)富效應(yīng)」(wealth effect)激勵(lì)、以及對(duì)美國(guó)因通膨走低而將降息的預(yù)期下，商用不動(dòng)產(chǎn)的投資信心與對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)景氣的預(yù)期也反映在上升且樂(lè)觀的指數(shù)上。但值得關(guān)注的是，國(guó)內(nèi)通膨?qū)⒁螂娰M(fèi)補(bǔ)貼政策調(diào)整而呈上漲趨勢(shì)，未來(lái)利率走勢(shì)可能與美國(guó)反向而行。